「16万戸も新築が建つらしい。作りすぎで、値下がりするのでは」。
ドバイ不動産のニュースを見て、そう感じた方へ。
たしかに、家が急に増えれば値段は下がりやすくなります。
これは直感として、正しい心配です。
ただ、この「16万戸」という数字には、少し注意が要ります。
そして、値下がりするかどうかは「建つ量」だけでは決まりません。
「街がどれだけ買い手を抱えているか」との差で決まります。
本記事では、この不安を「吸収力」という一つの視点で、公開データと一緒に読み解きます。
急いで結論に飛びつく前に、数字の中身を見る回です。
まず「16万戸」の正体――計画の数字と、実際に建つ数字は違う
話題の数字そのものを、確かめるところから始めます。
不動産会社ナイトフランクの調査によると、2026年にドバイで市場に入る可能性のある新築住宅は16万戸超とされています。
これがニュースの「16万戸」の出どころです。
ただし、これは「登録された建設計画」を足し上げた数字です。
言いかえると、「予定」の総量であって、「実際にその年に完成して引き渡される数」ではありません。
実際に引き渡される見込みは、これより少なくなります。
格付け会社フィッチの見立てでは、2026年の引き渡しは約12万戸。
別の調査会社バリューストラットも約13万戸と見ています。
「16万戸」は計画上の最大値、「12〜13万戸」が実際に建つ見込み。
この2つは別物です。
ニュースの見出しは、たいてい大きいほうの数字を使います。
出典: Knight Frank(2026年16万戸の計画パイプライン報道) / The National(フィッチの引き渡し予測)
専門機関の見方は、きれいに割れている
では、その供給増で価格はどうなるのか。
ここは意見が一つにまとまっていません。だから両方を並べます。
格付け会社フィッチは、慎重な側です。
2026年にかけて住宅価格が最大15%下がる可能性を指摘しています。
理由は、供給が年16%のペースで増えるのに対し、人口の増加は年5%ほどにとどまるから。
建つ量が、買い手の増えるペースを上回る、という読みです。
一方、格付け会社S&Pは、より落ち着いた側です。
「新しい供給は、強い人口増加によっておおむね吸収される」と見ています。
供給過剰のリスクは限定的で、世界経済が悪化した場合にだけ、一部エリアで5〜10%の調整があり得る、という見立てです。
同じ市場を見て、片方は「最大15%下がるかも」、もう片方は「基本は吸収される」。
プロでも読みが割れている、というのが正直なところです。
だからこそ、「暴落する」と断言する声も、「絶対大丈夫」と請け合う声も、どちらも鵜呑みにはできません。
出典: The National(フィッチの見通し) / S&P Global Ratings(ドバイ住宅市場のクレジット評価)
カギは「吸収力」――建つ量と、買われる量の差
意見が割れる理由は、一つの言葉に集約できます。
「吸収力」です。
吸収力とは、街が新しい家をどれだけ買い手で埋められるか、という力のこと。
いくら建っても、それ以上に買う人がいれば、値崩れはしにくい。
逆に、買う人が追いつかなければ、売れ残って値段が下がる。
では、ドバイの買い手はどれくらいいるのか。
2025年の1年間で、住宅の売買は20万件を超えました。
2026年の上半期(1〜6月)だけでも、半年で史上2番目の規模です。
人口も、2025年8月に400万人を突破しました。
つまり「2026年に最大16万戸」という供給は、過去に売れてきたペースと比べて、飛び抜けて多いわけではありません。
ここが、S&Pが「吸収される」と見る根拠です。
💡 ここが分かれ目です。
「建つ量(16万戸)」だけを見ると、多く感じます。
でも「毎年これだけ買われている(年20万件超)」を横に置くと、印象が変わります。
供給と需要、両方を並べて初めて、値下がりの心配は測れます。
ただし、注意も要ります。
「売買件数」には中古の取引も含まれ、「新築の供給戸数」とは物差しが少し違います。
だから、この比較はざっくりした目安です。断定はできません。
出典: Dubai Land Department(2026年第1四半期の取引実績) / The National(ドバイ人口400万人突破)
価格はいま、どうなっているのか――「暴落」より「減速」
実際の価格の動きも見ておきます。ここが、いちばん知りたいところでしょう。
2026年に入って、価格の伸びは明らかに鈍っています。
調査会社バリューストラットの指数では、2026年3月に前の月から5.9%下がりました。
コロナ後の上昇局面に入って、初めての下落です。
とはいえ、前の年の同じ月と比べると、まだプラス圏にあります。
上昇率の予測も、2025年の年約20%から、2026年は約10%へと半減する見込みです。
数字が示しているのは、「暴落」ではありません。
「行き過ぎた上昇が、正常なペースに戻りつつある」という減速です。
熱がゆっくり冷めている、と言いかえてもいい。
少なくとも、今のところは。
出典: Bloomberg(ドバイ住宅価格が初の月次下落) / Zawya(バリューストラット2026年見通し)
「2009年の再来」なのか――当時との違い
供給過剰と聞くと、2009年のドバイ暴落を思い出す方もいます。
あのとき、価格はピークから最大で4〜5割下がりました。
では、今回も同じことが起きるのか。
当時と今で、はっきり違う点が一つあります。「買い方のルール」です。
2009年の前は、少しの頭金だけで完成前の物件を押さえ、完成前に転売する動きが横行していました。
値上がり期待だけで、実需のない売買が積み上がっていたのです。
いまは、そこに歯止めがかかっています。
物件代金は政府が管理する専用口座を経由し、工事の進み具合に応じてしか引き出せません。
また、多くの物件で「価格の3〜4割を払うまで転売できない」という制限があります。
投機だけで膨らみにくい仕組みに変わった。
これは、2009年との明確な構造の違いです。
「同じ暴落が必ず来る」とは言えない理由が、ここにあります。
⚠️ 注意: 仕組みが変わっても、値下がりが「起きない」わけではありません。世界経済の急変や、特定エリアへの供給集中(郊外の新興エリアなど)では、局所的な値崩れは起こり得ます。
出典: Fortune(2026年6月・ドバイ不動産の現状と2009年危機の比較)
だから何?――「16万戸」で怖がる前に、確認する3つ
編集部の見立てを、言い切ります。
「16万戸」という数字だけで、暴落を怖がる必要はありません。
かといって、安心して飛びつく時期でもありません。
いま起きているのは、暴落ではなく減速です。
そして、その先がどうなるかは、プロでも読みが割れています。
こういう時こそ、確認することは3つに絞れます。
💡 飛びつく前の3つの確認:
①その物件の近くで、2026〜27年に新築が集中して完成しないか(供給集中は値崩れの元)。
②その物件の買い手は「住む人」か「転売目当て」か(実需が薄いエリアは弱い)。
③価格が1〜2割下がっても、老後の設計が崩れないお金で買うのか。
なお、日本に住む私たちには、もう一つ固有の注意があります。為替です。
ドバイの通貨は米ドルに固定されているため、円高に振れると、物件の値段が変わらなくても円での価値は目減りします。
「値下がりリスク」に「為替リスク」が上乗せされる。これは日本人だけが背負う分です。
数字の両面を見て、慌てない人が、いちばん損をしにくい。
私たちは、そう考えます。
よくある質問
Q1. 「16万戸」は多すぎる数字ではないのですか?
「16万戸」は建設計画を足した最大値で、実際に2026年に引き渡される見込みは12〜13万戸前後です。一方でドバイでは年20万件超の住宅売買があり、人口も2025年8月に400万人を突破しました。供給が需要を飛び抜けて上回るわけではない、というのが専門機関の一つの見方です。ただし断定はできません。
Q2. ドバイ不動産は「暴落」するのですか?
2026年前半の価格は、前の年比ではまだプラスですが、月次では下落に転じ、上昇ペースは明確に鈍っています。専門機関の見方は「最大15%の調整もあり得る」(フィッチ)と「基本は吸収される」(S&P)で割れています。現時点で起きているのは暴落ではなく減速・正常化、というのが複数データの一致点です。
Q3. 2009年のような暴落は、また起きますか?
同じとは言い切れません。2009年当時は、少額の頭金で完成前物件を転売する投機が横行していました。いまは代金が政府管理の口座を経由し、価格の3〜4割を払うまで転売できない制限もあります。投機だけで膨らみにくい仕組みに変わった点が、当時との明確な違いです。
Q4. 供給が増えると、なぜ値下がりしやすいのですか?
家の数が急に増えると、買い手より売り物が多くなり、価格が下がりやすくなります。特に、郊外の新興エリアに新築が集中すると、その地域だけ売れ残りが起きやすくなります。だからこそ「その物件の近くで新築が集中しないか」の確認が大事になります。
Q5. 日本から買う場合、為替はどう関係しますか?
ドバイの通貨は米ドルに固定されているため、ドル建てでは為替の振れは小さいです。ただし日本円での損益は「円とドル」の動きに左右されます。将来円高に戻ると、物件価格が変わらなくても円換算の価値は目減りします。値下がりリスクに加えて、この為替の振れも見ておく必要があります。
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本記事について
- 本記事は情報提供を目的としています
- 記事内容は2026年7月13日時点のものであり、最新性を保証するものではありません
- 数値・市場データは変動します。最新情報は公式機関等でご確認ください
- 供給戸数・価格見通しは調査機関により数字が異なります。本記事は複数機関の見方を併記しています
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