「買ってしまえば、あとは家賃が入ってくるだけ」。
海外の物件の話を聞くとき、私たちはつい、そこで話を終わらせます。
9月23日、隣のアブダビで、建物の持ち主にかかる罰金の期限が延びたと報じられました。
届け出を出していない持ち主への罰金で、上限は100万ディルハム(約4,300万円)です。
先に、私たちの見立てを申し上げます。
買う判断より、持ち続ける手間のほうが長く効きます。日本に住んだまま持つなら、その手間を誰がやるかを、買う前に決めてください。
ドバイで家を持つと、毎年何をすることになるのか。
公式の法令と土地局の資料だけで、順に確かめます。
アブダビで、届け出を怠ると最大4,300万円の罰金
アブダビの自治体・交通局(DMT)は、建物の持ち主に「建物使用許可証」の取得を求めています。
根拠は2024年行政決定第1号で、建物が安全に使える状態かを確かめるための制度です。
DMTは8月5日に猶予期間を設け、期限を9月16日としていました。
その期限が11月30日まで延びたと、9月23日にThe NationalとKhaleej Timesが報じています。
対象は商業用と住宅用の建物、用途が混ざった高層ビル、そして築30年を超えた投資用の戸建てです。
審査で見るのは構造の安全性、消防の適合、ガス設備の安全証明、給排水と空調でした。
守らなければ最大100万ディルハムの罰金に加え、見つかった違反をすべて直す命令が出ます。
すでに申請に着手した持ち主には、手続きを終えるためにさらに6か月が与えられます。
罰金より痛い話も報じられています。
許可証がない建物では、アブダビの賃貸登録システムで新しい賃貸契約を登録できなくなる、という点です。
出典: アブダビ自治体・交通局(DMT)公式発表(2026年8月5日) / The National(2026年9月23日) / Khaleej Times(2026年9月23日)
ドバイで家を持つと、お金は三つの口から出ていく
ここからはドバイの話です。
アブダビとドバイは同じ国の別の首長国で、制度も担当する役所も違います。
毎年出ていくお金は、大きく三つに分かれます。
共用部分を維持する管理費、市に納める住宅料、そして電気と水の料金です。
管理費はドバイの2019年法律第6号で決まっています。
第25条は「所有者は、共用部分の管理・運営・保守・修繕の費用として、年間の管理費のうち自分の持分を管理主体に支払う」と定めています。
金額は管理会社が勝手に決められません。
第27条は、管理主体がRERA(不動産規制庁)の承認を先に得ずに徴収してはならないとし、第30条は集めたお金を物件ごとの専用口座に7営業日以内に預けるよう求めています。
では自分の物件はいくらなのか。
土地局の公開ページで地域と建物と年度を選べば、承認済みの金額を誰でも調べられます。
管理費は「言われた額を払うもの」ではなく「先に承認された額を確かめてから払うもの」です。承認の記録が公開されているので、請求が正しいかは自分で確かめられます。
出典: ドバイ法令ポータル 2019年法律第6号(共有不動産の所有)%20of%202019%20Concerning%20Ownership%20of%20Jointly%20Owned%20Real%20Property%20in%20the%20Emirate%20of%20Dubai.html) / ドバイ土地局 サービスチャージ指数(公式サービス) / Mollak 公開照会ページ
二つ目の住宅料は、市のサービスに対する料金です。
ドバイ市の料金・歳入担当官は2018年に、住宅料は年間賃料の5%で、電気水道公社(DEWA)の請求書を通じて集めていると説明しました。
年額を12で割った分が、毎月の請求書に上乗せされます。
自分で住む場合や空室の場合は、持ち主が払います。
賃料がないときは、同じような物件の賃料をもとにした評価額が使われます。
三つ目は電気と水の料金そのものです。
空室でも基本の契約は生きているため、ゼロにはなりません。
出典: Gulf News(2018年9月15日・ドバイ市 料金歳入担当官の説明) / ドバイ土地局 賃料指数(公式サービス)
貸すなら、契約を登録するまでが「貸す」
人に貸すと決めたら、契約書を交わして終わりではありません。
2008年法律第33号の第4条は、こう書いています。
「この法律の適用を受ける不動産に関するすべての賃貸借契約、およびその変更は、RERAに登録される」。
土地局の賃貸の手引きも、Ejari(イジャリ)という仕組みでの登録は義務だと明記しています。
費用はアプリや土地局のサイトからなら合計177.75ディルハム(約7,600円)、窓口なら合計220ディルハム(約9,500円)です。
窓口の手続きは、待ち時間を除いて25分と案内されています。
登録を省くと、安く済むどころか高くつきます。
登録されていない契約は、裁判所や役所が紛争として扱ってくれないからです。
家賃を払ってもらえないときに、頼れる場所がなくなります。
条件を変えたいときにも決まりがあります。
第14条は、賃料などを変えたい側は契約が切れる90日前までに相手へ知らせなければならない、としています。
思い立った月に上げられる仕組みではありません。
なお、1泊単位で貸す場合は2014年の決議に基づく別の許可が要ります。
手続きも費用も年単位とは違うため、1泊単位で貸す。ドバイ民泊運用の許可と手間にまとめました。
出典: ドバイ法令ポータル 2008年法律第33号 第4条%20of%202008%20Amending%20Law%20No.%20(26)%20of%202007.pdf) / ドバイ土地局 賃貸の手引き(公式PDF) / ドバイ土地局 賃貸契約の登録・更新(公式サービス)
払わないと、最後は競売まである
「遠い国だから、少しくらい滞っても」。
そう考える方がいるかもしれないので、はっきり書いておきます。
2019年法律第6号の第32条は、管理費が滞ったときの手順を定めています。
管理主体が書面で通知して30日以内の支払いを求め、それでも払われなければ、請求は賃貸紛争解決センターの執行裁判官によって強制的に取り立てられます。
同じ第32条は、その先も書いています。
裁判所は、滞った管理費を回収するために、その住戸を競売で売るよう命じることができます。
土地局も2020年に、同じ趣旨を公式サイトで注意喚起しています。
賃貸契約に別の定めがない限り管理費を負担するのは所有者であり、滞納が積み上がれば住戸の売却につながりうる、という内容でした。
通知は登録された連絡先に届きます。日本の住所やメールが古いままだと、30日の期限が過ぎたことにも気づけません。連絡先の更新は、管理費そのものより先に確かめるべきことです。
出典: ドバイ法令ポータル 2019年法律第6号 第32条%20of%202019%20Concerning%20Ownership%20of%20Jointly%20Owned%20Real%20Property%20in%20the%20Emirate%20of%20Dubai.html) / ドバイ土地局 公式ニュース(2020年1月6日)
日本に住んだまま、誰がそれをやるのか
毎年やることは三つです。
管理費の請求を確かめて払う。住宅料と光熱費を払う。貸すなら契約を登録して更新する。
自分でやる道は、制度上は開いています。
土地局の手引きには、自分が持つ物件だけを自分で管理する区分があり、営業許可は要らないと書かれています。
必要なのはパスポートの写しと権利証の写しでした。
ただ、時差と言葉と、窓口に出向く場面は残ります。
現実には、現地の管理会社に任せる方が多いはずです。
その場合に効いてくるのが、手引きに書かれたもうひとつの仕組みです。
所有者と免許を持つ不動産会社が結ぶ管理契約も、Ejariに登録できます。
賃料の取り立て、保守、契約の登録まで、どこまで任せたのかが記録に残ります。
任せること自体は普通です。問題は、任せた範囲が口約束になっていることです。管理契約を登録しておけば、「そこまで頼んでいない」「聞いていない」の水掛け論を、あとから記録で確かめられます。
買う前に、持ち続ける費用を数えておく
値札と諸費用は、買う日に一度だけ効きます。
管理費と住宅料と光熱費は、持っている間ずっと効きます。
そして届け出は、忘れた年にだけ罰として効いてきます。
ドバイの制度は、持ち主を放っておいてくれません。
管理費はRERAが承認した額が公開され、賃貸契約は登録が義務で、滞納の先には競売まで用意されています。
裏を返せば、確かめようと思えば確かめられる仕組みが揃っているということです。
だから私たちは、買う前の見積もりに一行を足すことをお勧めします。
「毎年、誰が、いくらかけて、これをやるのか」。
その一行が書けないうちは、まだ買うときではないと考えています。
よくある質問
Q1. アブダビの罰金は、ドバイに家を持っている人にも関係しますか?
直接は関係しません。建物使用許可証はアブダビの制度で、根拠は2024年行政決定第1号、担当はアブダビの自治体・交通局です。ただしUAE全体で持ち主側の届け出を厳しくする流れは共通しており、ドバイでも管理費や賃貸契約の登録は法律で義務づけられています。
Q2. ドバイの管理費は、いくらかかりますか?
物件によって違うため、一律の金額はありません。ただし管理会社が勝手に決めることはできず、2019年法律第6号の第27条でRERAの承認が必要とされています。承認された金額は土地局の公開ページで地域や建物ごとに調べられるので、買う前に自分で引くことをお勧めします。
Q3. 住宅料は、自分で住まなくてもかかりますか?
かかります。ドバイ市の担当官が2018年に説明したところでは、住宅料は年間賃料の5%で、DEWAの請求書を通じて集められます。持ち主が自分で住む場合や空室の場合は持ち主が負担し、賃料がないときは同じような物件の賃料をもとにした評価額で計算されます。
Q4. 賃貸契約の登録は、大家と借り手のどちらがやるのですか?
2008年法律第33号の第4条は、賃貸借契約はRERAに登録される、と定めています。土地局の手引きでは、大家本人や管理会社など物件を管理する側が登録できる仕組みです。実務では借り手が手続きと費用を負担することも多いとされますが、未登録の契約は公的な手続きで扱われないため、貸す側が確かめておくべき点です。
Q5. 管理費を払わないと、本当に家を取られるのですか?
2019年法律第6号の第32条に手順が書かれています。管理主体が書面で通知して30日以内の支払いを求め、払われなければ賃貸紛争解決センターの執行裁判官が強制的に取り立てます。裁判所は回収のために住戸を競売で売るよう命じることができます。土地局も2020年に、滞納の累積が住戸の売却につながりうると注意を出しています。
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「投資の選択肢」は、ドバイに関わる投資の仕組みとリスクを、公開情報だけで公平に並べる枠です。
本記事について
- 本記事は情報提供を目的としており、2026年9月24日時点の内容です。最新性を保証するものではありません
- 円換算は1ディルハム=43円0銭(2026年9月24日午前10時10分時点)で計算した概算です。為替は日々動きます
- アブダビの申請期限が11月30日に延びたことは、The NationalとKhaleej Timesの2026年9月23日付報道で確認しました。罰金額と根拠法令はアブダビ自治体・交通局の公式発表(2026年8月5日)で確認していますが、延長そのものを伝える公式ページは確認できていません
- 許可証がない建物で新しい賃貸契約の登録ができなくなる点は、報道に基づく記載です。公式発表では確認できていません
- 住宅料が年間賃料の5%であることは、2018年9月15日付Gulf Newsが伝えたドバイ市担当官の説明に基づきます。現行の料率を示す政府の公式ページは確認できなかったため、年を明記しています
- 管理費の単価の相場は、公式に確認できる資料がなかったため記載していません。個別の金額は土地局の公開ページでご確認ください
- 本記事は特定の物件・管理会社・不動産会社を推奨するものではありません
- 法令・制度・料金は変更されることがあります。最新情報は公式機関等でご確認ください
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